Наши эксперты сделали анализ настроений и тенденции рынка недвижимости в 2016 году, которые будут стимулировать рынок в 2017 году и далее.
В рамках опроса в прошлом году, представители группы людей относящихся к инвесторам в недвижимость рассказали нам, почему они вкладывают в данного рода активы, и этот ответ был типичным: «Это более стабильная и менее изменчивая, чем другие мои части инвестиционного портфеля «.
Снова и снова, были подняты темы стабильности, надежности, диверсификации и низкой корреляции по сравнению с другими основными классами активов. По мере приближения к 2017 году, данные свидетельствуют о том, что эти отношения характерны для настроений инвесторов по всему земному шару — и не зря.
Инвесторы пристально следят за схваткой глобального политического и экономического характера.
Какая экономическая картина ждет нас в этом году? Рефлекторные реакции 2016 года, похоже, остались позади — основные фондовые биржи давно медленно отыгрывают потрясения от Brexit и голосований и президентских выборах в США , в мире ощущается сильное чувство «бизнес идет как обычно». Самое последнее обновление МВФ отражает широкий консенсус аналитиков: 2017 должен стать годом «умеренного роста».
Тем не менее, глобальная экономическая и политическая неопределенность означают то, что эти общие предсказания приходят с очень четким предупреждениями.
- Будет ли китайская экономика расти?
- Будет ли потребительские рынки более устойчивыми?
- Насколько сильно США изменят свои торговые соглашения?
В свете этих потенциальных опасностей, не трудно представить себе ситуации, когда инвесторы будут рассматривать несколько классов активов, в том числе такие специфичные как серебро и золото. Более значимым станет фактор (на который обращали чуть меньшее внимании ранее) — это обеспечение портфелей активами, которые будут «над схваткой».
Это помогает объяснить, почему недвижимость — и, в частности, жилая недвижимость — похоже, станет еще большим ключевым инвестиционным связующим звеном в 2017. Это также помогает объяснить, почему «проверенные рынки» в Великобритании, США, Австралии и Германии требуют особого внимания.
- Нужно безопасное убежище для капитала?
В условиях неопределенности, сохранение богатства и необходимость диверсификации активов остаются главными приоритетами для инвесторов.
ИНВЕСТОРЫ БУДУТ РАССМАТРИВАТЬ ТЕНДЕНЦИИ И КЛАССЫ АКТИВОВ, КОТОРЫЕ НЕ ЗАТРОНУТЫ ПОЛИТИКОЙ.
Наш собственный опрос показал не угасающую популярность недвижимости для иностранных инвесторов в качестве надежных материальных активов, которые могут помочь смягчить воздействие волатильности на их внутренние рынки.
Марк Haefele, глобальный директор по информационным технологиям в UBS недавно сделал анализ, что следующая тенденция продолжится в 2017 году: а именно — инвесторы будут рассматривать классы активов, которые не затрагивает политика. Другими словами, нужно выйти за рамки показателей и сосредоточиться на основах, в том числе так как: урбанизация, технологические инновации, рост и старение населения.
Рост инвестиции в жилую недвижимость в престижных городских центрах, таких городах как Мельбурн, Берлин и Манчестер подтверждают эту идею. Это зрелые и безопасные рынки, в которых нехватка предложений, рост населения и желание быть частью «городского хаба», обеспечивают потенциал для привлекательного и долгосрочного роста капитала.
Кроме того, что этот тип инвестиций также открывают ценные долгосрочные возможности.
- Brexit: умные инвесторы делают более долгосрочные выводы.
Вскоре после референдума о выходе Великобритании из ЕС и вызванный им последующий спад фунта стерлинга, британская жилая недвижимость вдруг стала до 20% дешевле по отношению к USD.
Мы ожидаем что в ближайшей перспективе, рынок жилой недвижимости будет волатильным, по мере развития политической ситуации и рефлекторных реакций на это.
Однако эти факторы не должно сдерживать иностранных инвесторов. В период и после голосования, мы отмечали, что китайские инвесторы «смотрели» на рынок Великобритании с новым энтузиазмом и во все большем количестве признавали его как «таким же надежным убежищем для капитала как ранее, но дешевле».
Совсем недавно, South China Morning Post сообщила о том, что почти три четверти китайских инвесторов считают Brexit хорошей возможностью инвестировать в недвижимость Великобритании в течение следующих пяти лет.
В течение следующего года мы ожидаем, что будет более ясная характеристика (портрет целевой аудитории) типичного иностранного инвестора в Великобритании. Сейчас настало время, чтобы воспользоваться ситуацией с курсовой разницей.
Но не менее важны факторы, которые будут выходить за рамки фактора волатильности, но которые лежат в основе этого высоконадежного рынка: укоренившийся дефицит предложения и постоянно растущего спроса.
Желание вести «бизнес как обычно» настолько велико, насколько возможны риски: 2017 обеспечивает идеальную «низкую базу» для старта, в сочетании с широко распространенным желанием переждать с «долгоиграющими» активами текущий «штормовой период».
- Фактор налогов и ипотечного кредитования.
Иностранные инвесторы находятся в поле зрения политиков и регуляторов рынка. В условиях низких процентных ставок, финансовые учреждений по всему миру ужесточают свои критерии кредитования.
В то же время, в Британской Колумбии, Австралии, Великобритании и Гонконге, мы уже видим что налоги и сборы растут при совершении сделок покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду. Ожидается рост этих налогов и в 2017 году.
Ни один инвестор не может любить процессы по усложнению процедур купли-продажи или увеличение налогов. Но стоит помнить о том, что надежный контроль за кредитованием и попытки восстановления равновесия рынка недвижимости являются очень хорошими признаками «зрелого» рынка.
Если взять Великобританию в качестве примера, то дополнительные уровни стресс-тестирования и должной осмотрительности введенные после 2008 г., в ипотечном кредитовании позволили рынку недвижимости стать более устойчивым, чем когда-либо. Все это помогает устранить рискованные сделки и предотвращает образование «пузырей».
Такой подход может также оказать положительное влияние на инвесторов с точки зрения доходности. В конце концов, если политика достигает желаемого эффекта отсева «ненадежных» покупателей, вариантов аренды становится меньше, а ставки аренды на рынке растут.
Мэр Лондона недавно объявил о расследовании правомочности владения иностранцами собственностью, напоминая нам о том, что политика в этой области все чаще диктуется на очень местном уровне.
В 2017 году не достаточно просто иметь широкий анализ налогового и кредитного режима страны, прежде чем сделать покупку. Инвесторы должны искать консультантов с детальным знанием того, что происходит в данной «локации», чтобы ориентироваться в зачастую запутанных местных правилах.
Но самый главный вопрос:
Какие тенденции ждут рынок недвижимости во всем мире 2017 году?
Тенденции рынка недвижимости ВЕЛИКОБРИТАНИИ
Куда инвестировать: Большой Лондон, Манчестер, Ливерпуль, Бирмингем
Особенности:
- среднегодовой прирост капитала 4,9% в Лондоне в течение следующих пяти лет
- среднегодовой прирост капитала 5,3% для Манчестера в течение следующих пяти лет
- До 7% роста валового дохода от аренды в настоящее время в Ливерпуле
Зачем и куда вкладывать деньги?
- Регенерация, модернизация транспортных систем и относительная доступность внешних раойнов столицы, плюс стремительное развитие пригородов делают Лондон по-прежнему привлекательным
- Сильный рост численности населения и его положение «на переднем крае» политики правительства по восстановления баланса экономики Великобритании будет стимулировать развитие Бирмингема
Ключевые даты
- Весна 2017: правительство, скорее всего, представит свою позицию по Brexit. Ожидается волатильности на рынках, пока политическая ситуация не станет яснее.
- 8 марта: Весенний бюджет. Ждем крупные инфраструктурные проекты, которые смогут умерить влияние Brexit, и любые потенциальные инвестиционные возможности, которые вытекают из них.
Тенденции рынка недвижимости АВСТРАЛИИ
Куда инвестировать: Мельбурн, Сидней
Зачем вкладывать деньги?
- Значительный рост населения ожидается в этих процветающих городах
- Расценки на аренду квратир в Мельбурне и Сиднее являются крайне низкими, и привлекательными для арендаторов
Особенности:
- 11% рост цен на недвижимость в Мельбурне за 12 месяцев до ноября 2016 года
- 13% рост цен на недвижимость в Сиднее за 12 месяцев до ноября 2016 года
Ключевые даты:
2019: Очередные всеобщие выборы.
Тенденции рынка недвижимости СЕВЕРНОЙ АМЕРИКИ
Куда инвестировать: Чикаго, Торонто, Лос-Анджелес и Бостон.
Зачем вкладывать деньги?
- Чикаго в списке самых недооцененных городов по версии UBS
- Быстрый рост технологий и финансового центра (HQ 35 Fortune 500 компаний)
Особенности:
- Цены на недвижимость в Чикаго по-прежнему на 17% ниже пиковых, средняя доходность от аренды до 7,9%
- Средняя доходность от аренды в Торонто 9,6% в годовом исчислении
Ключевые даты:
20 января: Вступление в должность президента Трампа. Протекционистская политика может «усложнить жизнь» для иностранных инвесторов.
Тенденции рынка недвижимости ГЕРМАНИИ
Куда инвестировать: Берлин.
Зачем вкладывать деньги?
- 400 000 новых жителей ожидается к 2030 году
- 40% дефицит предложения на рынке жилья
- Берлин занял 1-е место в Европе по инвестиционной привлекательности и увеличению стоимости капитала (PwC и Urban Land Institute)
Особенности:
- Средняя доходность от аренды 5,7%
Ключевые даты
2018: открытие долгожданного аэропорта Берлин-Бранденбург, который придаст городу статус глобального центра.